Immobilier, ventes maisons et appartements 🏡, comment se comporte le marché fin 2022 et perspectives pour l’année 2023.

Les taux bancaires en nette augmentation qui dépasseront certainement 3% au premier semestre 2023

D’après les récents résultats de l’observatoire du marché du crédit immobilier, les beaux jours de l’”argent pas cher” sont derrière nous. Jusqu’en février 2022 (début du conflit en Ukraine), les taux étaient majoritairement inférieurs à 1,50% pour un emprunt sur 20 ans. Ils n’ont cessé d’augmenter et depuis octobre se situent majoritairement entre 2,30% et 2,90 % et dépasseront probablement les 3% au premier semestre 2023.

Cette hausse et le taux d’endettement exigé de 35% maximum ont un fort impact sur les possibilité d’emprunt immobilier et pour conséquence une augmentation significative des dossiers non finançables. Le marché du crédit est en train de se gripper.

Exemple : pour un couple gagnant 4 000 nets mensuels, la mensualité d’emprunt maximum à 35 % d’endettement est de 1 400 €. Pour un emprunt avec assurance emprunteurs à 0,34% à 50% sur chaque tête, en janvier 2022 au taux d’emprunt de 1,1 %, la capacité d’emprunt s’élève à 285 000 €, avec hausse de taux à 2,30 % (octobre 2022), la capacité d’emprunt s’élève à 255 000 €, soit 30 000 € de moins en 10 mois !

source www.meilleurstaux.com

Les contraintes règlementaires

Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer, fixé par la Banque de France, il n’augmente pas à la même vitesse que les taux d’emprunt. Ce mécanisme censé protéger l’emprunteur complexifie encore plus l’obtention d’un crédit immobilier et de nombreux emprunteurs se retrouvent bloqués.

Le DPE, diagnostic de performance énergétique des logements, révisé en juillet 2021 dans le cadre de la “loi climat & résilience”, comme son nom l’indique, il renseigne sur la performance énergétique des logements et donne une étiquette allant de A à G, du plus performant au moins plus énergivore. L’ambition du dispositif est que l’ensemble du parc immobilier résidentiel atteigne une classe énergétique A,B ou C à l’horizon 2034.

Les logements étiquettés F ou G, qualifiés de “passoire énergétique”, seront progressivement interdits d’être mis en location (01.01.2023 pour les étiquettes G ayant une performance énergétique supérieure à 450 Kwh/m2/an, 01.01.2025 pour les autres étiquettes G, 01.01.2028 pour les étiquettes F et 01.01.2034 pour les logements en étiquette E). La performance énergétique des logements fait dorénavant partie des critères de décence d’un logement.

Le DPE sera complété par un audit énergétique (aux frais des propriétaires) qui devra renseigner précisément les futurs acquéreurs de logements sur les travaux recommandés. Cet audit sera obligatoire dès le 01.04.2023.

Les biens à rénover

L’impact du DPE sur les prix ou la valeur verte des logements. “La valeur verte se défini comme l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs et selon les bases notariales.”

Les Notaires de France, viennent de faire paraître l’analyse de l’impact de la valeur verte sur le prix des logements en 2021 (à lire ici). En résumé, le prix de vente des logements anciens est très lié à l’étiquette énergie et en 2021, alors que les conditions de financement sont encore optimales, l’étude révèle que les maisons avec une étiquette F ou G ont 95 % de se vendre -7% à -6% moins cher que les maisons de classe D. Une tendance qui semble s’être fortement accrue en 2022 avec l’augmentation du coût de l’emprunt, l’inflation, l’augmentation des prix des matériaux de rénovation et l’augmentation des prix de l’énergie.

Vers une baisse des prix immobilier ?

Hormis les facteurs des taux de crédit, les contraintes environnementales et règlementaires, les augmentations des prix, le marché a été marqué ces dernières années par un nombre relativement faible d’offres de biens immobiliers à la vente et une demande accrue.

Cette situation a largement profité à l’augmentation des prix principalement pour les maisons avec jardin ne présentant pas ou peu de travaux et bénéficiant d’un environnement de qualité. Pour ces biens là, tant que le niveau des offres restera faible et que les acquéreurs parviendront à se faire financer, on peut espérer que les prix se maintiendront.

Mais attention tout de même au retournement de marché … nous nous orientons d’un marché de vendeurs vers un marché d’acheteurs.